Question

La enajenacion de establecimiento de comercio no requiere de solemnidades especiales para que produzca efecto entre las partes

Answer 1

Procedimiento para la enajenación de establecimientos comerciales

Por Carlos E. López RodríguezNo existe un estatuto legal que regule todo lo relativo a la enajenación del establecimiento comercial. Su régimen surge de la coordinación de normas legales dispersas, entre las que se destacan dos: la Ley sobre Enajenación de Establecimientos Comerciales n° 2904 de 1904 (LEE) y el Decreto Ley sobre Promesa de Enajenación de Establecimientos Comerciales n° 14.433 de 1975 (LPE).La LEE fue dictada para la tutela de los acreedores del enajenante. La LEE impone un llamado a los acreedores a los efectos de que éstos concurran a percibir el importe de sus créditos. Esta publicidad no es un requisito para la validez ni para la eficacia de la enajenación pero su incumplimiento apareja una responsabilidad solidaria del adquirente por todas las deudas del enajenante, incluso por las deudas que éste contraiga en el futuro. Si la publicidad se realiza, el adquirente es solidariamente responsable con el enajenante por los créditos que se presenten durante el término de 30 días y por los que resulten de los libros de comercio. La publicidad supone una doble ventaja para el adquirente: limita su responsabilidad y le permite conocer la extensión de la responsabilidad contraída. Por ello constituye un requisito ineludible para el adquirente cuidadoso de sus intereses.Con el LPE, nuestro Derecho recogió una práctica comercial, que era tácitamente admitida por leyes tributarias y leyes de arrendamiento de bienes urbanos. En efecto, en la práctica, se impuso la celebración de una promesa de compraventa previo a la transferencia del establecimiento. Los particulares fueron amoldando las fórmulas convencionales – siguiendo el principio de la autonomía de la voluntad - a las necesidades que se les presentaban. Ante la generalización de esa práctica y ante la existencia de muchas promesas que nunca culminaban en contratos definitivos y de sucesivas cesiones de promesas, que determinaban cambios en los titulares de los establecimientos, el legislador extendió la aplicación de impuestos que gravaban a la enajenación, determinando su incidencia en la promesa y obligando a su inscripción en el Registro Nacional de Comercio.Por otra parte, el Decreto Ley de Arrendamientos n° 14.219 de 1974, admitiendo la posibilidad de que la enajenación fuera precedida por una promesa, consagró la licitud de la ocupación del local por el promitente adquirente, siempre que se realice en determinadas condiciones.I. Promesa de enajenaciónLa promesa no es esencial. Teóricamente podría faltar pero se torna imprescindible por los múltiples requisitos que la Ley exige para que se pueda efectuar una enajenación definitiva. La promesa se hace necesaria, básicamente, por las razones siguientes:* imposición legal respecto de la obtención de determinados certificados fiscales en el momento de celebrar la enajenación, * por la necesidad de cumplir trámites previos para la cesión del arriendo del local, * y por la carga de efectuar publicaciones con un llamado a acreedores (LEE). El cumplimiento de tales requisitos insume cierto tiempo y, en tanto éste corre, las partes necesitan asegurar el mantenimiento de las bases negociadas en sus tratativas preliminares. En los hechos, aun cuando las partes puedan teóricamente ponerse de acuerdo directamente sobre las bases de la enajenación, no es posible proceder a su escrituración inmediata. No hay otra forma de hacerlo sino mediante la celebración de una promesa en la cual se obligan a la concertación del negocio definitivo en los términos pactados, en cuanto se hayan cumplido con todas las exigencias legales.La promesa de enajenación del establecimiento comercial, tal como está regulada en el LPE, es una especie de promesa de contratar o contrato preliminar. La promesa de contratar no tiene en nuestro país una regulación general. Sólo se ha disciplinado la promesa de enajenación de inmuebles a plazos por la Ley 8733 de 1931 y, más recientemente, la promesa de enajenación de establecimientos comerciales por el LPE, inspirada en aquélla.La promesa de enajenación puede hacerse en documento público o privado.